연봉별 주택담보대출 한도 — DSR 40%로 계산하면

연봉의 40%를 매년 원리금으로 갚는다고 보고, 30년 원리금균등 상환, 금리 연 4.48%(한국은행 2026년 7월 예금은행 주택담보대출 신규취급액 가중평균금리)로 빌릴 수 있는 최대 원금을 구했습니다. 식으로 쓰면 "최대 원금 = 월 상환액 × (1 − (1 + 월 금리)^{−상환 개월 수}) ÷ 월 금리"이고, 은행 대출 계산기의 원리금균등 공식과 같습니다. 다른 대출이 하나도 없다고 가정했습니다. 연봉 5,000만원이면 매달 원리금으로 167만원까지 낼 수 있고, 이 조건에서 빌릴 수 있는 금액은 약 3억 2,971만원입니다.

오른쪽 두 열은 아파트 중위가에서 대출 한도를 뺀 금액, 즉 자기 돈으로 채워야 하는 금액입니다(취득세·중개보수 등 부대비용은 빠져 있습니다). 중위 연봉 3,387만원의 대출 한도는 약 2억 2,334만원으로, 전국 중위 아파트(3억 7,917만원)에 1억 5,583만원이 모자랍니다. 서울 중위 아파트를 대출만으로 사려면 이 계산으로 연봉이 약 1억 9,588만원이어야 하는데, 이는 전국 상위 약 0.9%입니다.

수도권·광역시를 뺀 기타 지방의 아파트 중위가는 2억 417만원으로, 연봉 약 3,096만원(전국 상위 약 54.9%)이면 대출 한도만으로 닿습니다.

같은 연봉 5,000만원에서 금리와 상환 기간만 바꿔 본 한도입니다. 금리가 1%포인트 오르내릴 때 한도가 수천만원씩 움직입니다.

상환 기간을 늘리면 매년 갚는 원금이 줄어 한도가 늘지만, 그만큼 내는 이자 총액은 커집니다. 실제 은행은 만기와 상품에 따라 금리가 다르고, 변동금리 대출에는 금리 상승 위험을 반영하는 가산금리를 붙여 DSR을 계산하기도 합니다.

원리금균등 상환은 매달 같은 금액을 내되, 초반에는 그중 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커지는 방식입니다. 연봉 5,000만원으로 한도 약 3억 2,971만원을 30년 동안 빌리면 매달 167만원씩 360번, 모두 6억원을 갚습니다. 이 중 이자가 약 2억 7,029만원로, 빌린 돈의 82%에 해당합니다.

또 연봉의 40%를 원리금으로 내면 실수령에서 차지하는 비중은 그보다 큽니다. 연봉 5,000만원의 월 실수령은 약 351만원이라, 원리금 167만원은 실수령의 48%입니다. 한도까지 빌릴 수 있다는 것과 그만큼 빌려도 생활이 되는지는 따로 따져 봐야 합니다.

다른 대출이 있으면 — DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 1년 원리금을 합쳐서 봅니다. 다른 대출이 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.

담보인정비율(LTV) — 대출은 집값의 일정 비율까지만 나옵니다. 지역과 주택 수, 생애최초 여부 등에 따라 비율이 다르고, 규제 지역에서는 이 기준이 DSR보다 먼저 걸리기도 합니다.

스트레스 DSR과 지역별 규제 — 금융당국은 미래 금리 상승을 가정한 가산금리를 붙여 DSR을 계산하게 하고 있고, 지역이나 시기별로 한도 규제가 따로 있습니다. 이 글의 계산에는 반영하지 않았으니, 실제 한도는 은행 상담으로 확인해야 합니다.

소득 인정 방식 — 은행은 원천징수영수증 등으로 확인된 소득을 기준으로 봅니다. 이직 직후라면 인정 소득이 계약 연봉보다 낮을 수 있습니다.

위 표의 "모자라는 금액"을 채울 순자산이 필요합니다. 전체 가구 중위 순자산은 2억 3,860만원이고, 가구주 나이와 집 소유 여부에 따라 크게 다릅니다. 순자산 분위 해설에서 내 순자산 위치를, 지역별 아파트값과 연봉에서 지역별 아파트값이 연봉 몇 년치인지 확인하실 수 있습니다.